Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Вы приняли решение приобрести себе жилье и даже подобрали подходящий вам вариант, но по каким либо причинам сделку по купле-продаже приходится отложить на некоторое время.  При этом и вы, и продавец недвижимости заинтересованы в том, что бы обеспечить для себя определенные гарантии того, что сделка состоится. С тем, что бы такие гарантии имели юридическую силу, законодатель предусмотрел так называемый предварительный договор. Данный договор заключается в письменной форме.

Заключив такой договор, у продавца и покупателя возникает обязательство - заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры (или иной недвижимости) на согласованных условиях в определенный срок.

Главное правило, которому необходимо следовать - внимательно читать договор, учитывая все его тонкости и возможные вытекающие из него последствия. Желательно при этом посоветоваться с квалифицированным юристом. Договор должен содержать все существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если одна из сторон предлагает изменить какое-либо условие предварительного договора или дополнить его новым условием, это может быть произведено только по соглашению сторон (покупателя и продавца).

Важно обратить внимание, что в данном договоре обязательно должны быть отражены следующие моменты:

1. Определен предмет договора, т.е. указано, какую именно недвижимость вы намереваетесь купить (квартиру, жилой дом, комнату и т.д.) и адрес данного объекта недвижимости.
2. Фиксированная, не подлежащая изменению стоимость квартиры (иной недвижимости).

Стороны зачастую включают в предварительный договор условие о том, что в счет цены, подлежащей уплате за приобретаемую по договору купли-продажи недвижимости, покупатель выплачивает продавцу денежную сумму, которую указывают как задаток или аванс.

Обеспечительная функция задатка состоит в следующем: если в установленный сторонами (покупателем и продавцом) срок покупатель не заключает основной договор купли-продажи, задаток остается у получившей его стороны (продавца). В случае, если, обязательство по продаже квартиры было нарушено стороной, получившей задаток (продавцом), он возвращает его покупателю в двойном размере.

Отличие же задатка от аванса состоит в том, что у аванса отсутствует обеспечительная функция, присущая задатку.

1. В предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.  Если такой срок не указан, считается, что стороны установили годичный срок для заключения основного договора.

Предварительный договор не подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Следует отметить, что право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора о продаже имущества, т.е. подписав данный договор, у покупателя не возникает право собственности на объект недвижимости.